相続財産の中の不動産の評価ってどうやって出すのでしょうか

大阪府吹田市の上野司法書士事務所（江坂相続遺言手続きセンター）です。

相続財産としての不動産の評価

相続が開始した際に、相続財産には土地、建物、株券、預貯金、現金など様々なものがありますが、「財産は土地、建物といった不動産の方が相続の時にお得なの？」とご質問を受けることがあります。

相続財産の評価についてのお話しをどこかで耳にされた方がほとんどのようです。

相続財産が例えば１億円の現金であれば相続財産としての評価もそのまま１億円です。

では土地や建物の場合はどのように評価するのでしょうか？購入した時の売買代金や相続時の時価かな？でもそもそも被相続人も代々相続で取得した財産であるということも多々あります。実は不動産については売買代金や時価では評価されていません。

土地については、路線価方式又は倍率方式で評価します。路線価方式とは路線価が定められている地域の評価方法で、路線価に対し各種補正率などで補正することにより計算する方法です。倍率方式とは路線価が定められていない地域の評価方法で、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法です。

また建物については固定資産税評価額によって評価します。

ちなみに路線価については、一般の土地取引の指標となる公示価格の８０％程度とされています。また固定資産税評価額も一般的に時価より低い額とされています。

また、土地を他人に貸している場合や、自分の土地にアパートを建てている場合、土地は借りてその上に自分の家を建てている場合など、状況により上記で評価された額に一定の割合を掛けて評価が下がる場合もあります。また、さらに被相続人等の事業や居住の用に供されていた宅地については、一定の割合が減額される場合もあります。

つまり、１億円で購入した土地や建物は、通常は相続財産として評価する際には、１億円よりかなり低い額として評価されます。その意味では不動産の方が相続財産としては現金より有利であると考えることもできます。

相続財産としては、現金より不動産に変えた方がいい？

相続財産の評価としては前述のとおり、現金より不動産の方がお得であると考えることもできます。現金のままであれば相続税の対象になるが、不動産に変えたことにより、相続税の支払いが不要もしくは相続税が安くなることもあるでしょう。

しかし、ここで気を付けないといけないのは、相続税の支払いは、原則として現金であることです。確かに相続税の支払いが困難な場合は、物納という方法もありますが、その時点での不動産の評価は未確定であり、相続税の支払に適した形で不動産が所有されているとも限りません。また、遺産分割が必要な場合、現金などの資産であれば比較的容易に分割できますが、不動産の場合は、簡単に分割できず、売却の必要が生じる場合もあります。

所有財産を将来の相続財産として考えられる際には、評価による節税的な部分ばかりが話題になりがちですが、相続人の分割協議や相続税の支払い原資のことも考えることも大事ではないでしょうか。

大阪で相続手続きのご相談は江坂相続遺言手続きセンターへご連絡下さい。無料出張相談受付中でございます。

お問い合わせは下記記載のメールまたは電話にてお願い致します。朝９時から夜は２１時まで受付しております。