被相続人が登記をしていなかったので相続人が代わりに登記をするお話

大阪府吹田市の上野司法書士事務所（江坂相続遺言手続きセンター）です。

これまで被相続人がお亡くなりになられた際に、被相続人の財産を相続人へ承継させる手続・登記についてご説明していましたが、今回は、目的内容が異なる「相続人による登記」についてご紹介したいと思います。

この「相続人による登記」とは、一般的な相続登記とは異なって、被相続人名義で登記がされている不動産を「相続」があったことを原因として相続人へ名義変更することを目的とするものではありません。

被相続人が亡くなる前に、何らかの登記原因となる事実（売買や贈与等です）をあったけれど、その売買や贈与があった登記をしないままに亡くなってしまった場合に、被相続人に代わって相続人が（被相続人が本来すべきであった売買や贈与の）登記を申請することをいいます。

ややこしい専門的なお話になるのですが（ここは読み飛ばしていただいても結構です）

「相続人による登記」についても、相続関係を証する戸籍等の添付が必要となりますが、添付する根拠は異なっております。

つまりは相続登記の場合、相続という登記原因を証明するために添付しているのですが、「相続人による登記」における登記原因は相続ではなく、あくまでも被相続人が生きている時に被相続人が生じさせた事実だからです。したがって、「相続人による登記」において戸籍等は（そんな事実を生じさせた亡くなった人の権利義務を引き継いでいるよと）一般承継を証するために添付することとなっております。

それでは具体的に「相続人による登記」のケースを２つ紹介します

登記義務者が死亡した場合

例えば、先ほども少し出てきましたが、不動産の名義人である売主（登記義務者）が、不動産を売却（売買契約成立）した後に、買主へ名義を移す前に亡くなってしまった場合がわかりやすいと思います。

売主である被相続人の義務（買主に名義をかえる手続きをする義務です）も当然に相続人へ引き継がれるます。

そのため義務を負った相続人全員が登記義務者（売主の代わりのような形です）となり所有権移転登記を申請することができるわけです。なおこの場合相続人は何人かいるときはその全員が義務者となることが必要で、相続人の一人のみでははできません。

登記権利者が死亡した場合

こんどは逆に、不動産を購入（売買契約成立）したが、買主へ名義を移す前に買主が亡くなった場合です。

この場合は先ほどの売主が亡くなった場合とは違って相続人の一人が申請人となり、売主からの名義を移す所有権移転登記を申請することができます。（保存行為といいます）

但し、注意しないといけないのは、当時の買主である被相続人（亡くなった人）名義への所有権移転登記で、亡くなった人の相続人名義へ直接移転登記できる訳ではありません。

売買が成立している場合などの登記原因が生じた後、登記手続きが未了の間に、契約の当事者が亡くなった場合は、契約などが無効になるとは限りませんのでお気を付けください。

「相続人による登記」が必要になる場合があることを頭の片隅に入れていただきたいと思います。

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